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  中骏集团控股(HK1966)昨日发布了今年上半年的业绩报。透过上述报告,市场对中骏集团的信心又升级了。

  一方面,作为内房股为数不多的零债务违约房企,中骏今年上半年的营收、净利要比大部分的同行表现仍然要好。

  另一方面,经过多年的培育,中骏一体两翼的战略已经收获了成效。旗下的购物中心和长租公寓所实现的营收与利润,很好地填补销售市场下行,所带来的利润空白。同时,也凭借着稳定的现金流,财务表现更稳定,消除了投资者的担忧,也在某种程度上,提升了金融市场的信心。

  极少数“零违约”民营房企

  根据8月30日,中骏集团发布的2022年上半年业绩报告,报告显示,中骏2022年上半年实现合约合同销售326亿元,收益154亿元,期内溢利15亿元,应占核心溢利12亿元,已售未结转金额1227亿元。同时,中骏在2022年上半年持续保持“三道红线”零踩线,稳居绿档,其中,其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍,剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,净负债率为79.8%。从年报数据来看,和同行业相比,中骏业绩整体受市场下行影响较小。在上半年销售金额实现55%增长的瑞安房地产,也没有逃过盈利下滑,归母净利润下降超过六成。素以稳健著称的九龙仓上半年盈利下滑也超过九成。此外,还有大批企业上半年业绩亏损。

  据克而瑞地产研究院发布的数据显示,结合去年上市房企的年报,除去尚未发年报的房企,2022上市房企绿档仅有24家,其中央企6家、国企6家、民企12家,中骏成为民营企业健康稳健发展的代表。

  受到房企违约潮影响,今年海外发债的规模大幅下降。尤其是民营房企,在今年上半年发债规模更小,融资成本也屡创新高。而凭借着稳健的财务,中骏作为民营房企中少数“零违约”房企,企业信用得到了金融市场的认可,得以继续以较低成本发债。

  今年1月,中骏成功增发2024年到期的1.5亿美元优先票据,年利率为5.95% ;2月,准时偿还5亿美元境外债,在此之后,年内已无其他到期的美元债务;7月,中骏如约就“20 中骏 02”公司债券完成9.54亿元回售兑付。经过上述系列举措,中骏的债务结构更加合理,短期偿债压力变小,安全边际不断提升。

  而根据克而瑞发布的资本月报,整个上半年,民营房企不仅发债规模小,融资成本也是偏高,最高曾达到13%以上。

  由海外发债成本的对比可以看出,金融市场对中骏的信任和信心。

  颠覆性思维:应对变局

  资本市场对中骏的信心,取决于相对同行更好的表现。

  主要布局在一二线的中骏,虽然今年上半年销售金额较同期有所下滑,但市场份额的占比却有明显上升。根据克而瑞的最新统计,截止6月,中骏的权益销售额排名已经位于百强房企中的第25名。

  上海中骏�Z荟、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等成为了市场上的网红盘,杭州的中骏鼎湖未来云城,名列1―7月杭州市场的单盘销售金额第二,累计销售金额超过50亿元。

  仅仅上述四个楼盘的销售总金额就超过125亿元,达到了上半年中骏合约销售金额的三分之一以上。

  销售市场的良好表现,增加了投资者对中骏的信心,同时更重要的是,通过销售业绩,向市场传达出中骏的应变和管理能力。在今年的半年总结会上,董事局主席黄朝阳总结说,随着融资监管环境愈加严苛,企业或将面临更多困难,必须以“颠覆性”思维才能解决问题。管理层需亲身入局,下沉一线,积极赋能,加强一线的经营意识,助推业绩兑现。

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  中骏在营销端秉承“一盘一策”的态度,综合考虑每个项目的各个经营要素,据其受众群和核心优势提出解决方案,同时尽可能放大核心项目的流量优势,加速去化。

  在大运营层面,要以保交付为核心,精细化供销节奏,以共赢思路与各方充分沟通谋定。在组织管理上,则要保持并提升组织稳定性和韧性,不断精简优化架构,推动管理下沉,进一步匹配业务调整的需要。

  一体两翼:成效显露

  中骏集团一体两翼,在房地产下行阶段穿越周期的能力也在上半年得到了很好的印证。

  购物中心和长租公寓作为中骏“一体两翼”战略中的“两翼”,近年来发展势头强劲,成长性持续向好,已成为集团业绩增长的重要驱动力。尤其是在今年住宅市场下行时,有效弥补了开发业务利润下滑带来的空缺。

  根据中期业绩报告,中骏集团2022年上半年实现收益154亿元,包括物业销售收入、物业管理费、租金收入、土地开发收入及项目管理收入,其中物业销售收入约为142亿元。

  除去物业销售,中骏在投资物业的租金收入已经超过2.67亿元,加上土地开发、物业管理费和项目管理的收入,总共取得了约12亿元的收入,不仅有效填补了房地产市场下行后的营收缺口,更实现了稳定的现金流。

  截至6月30日,中骏所持有的投资物业总量达到55个,超过401万平米。目前正在运营的是其中的31个,其中已经开业的世界城购物中心和方隅长租公寓分别是9个和15个。随着未来更多的购物中心、写字楼、长租公寓、商业街及商铺运营,投资物业对中骏集团的整体收入贡献还会增加。

  其中,中骏方隅尤为被看好。后者先后与包括基汇资本,中东主权基金、Proprium Capital

  partners, 黑石,KKR 等多个基金/投资机构合作,截止年初,运营的长租公寓重资产规模已经超过 180 亿人民币,合作基金规模超8亿美元,总投资规模超15亿美元。自有注册会员数持续稳定增长,现已达11万。

  方隅成熟的业务发展和融资方式,也有效地降低了中骏综合开发的资金压力。

  后者参与中骏多个综合项目的拿地,通过引入私募基金投资解决公寓开发和投资的资金需求,减轻了整体开发的资金压力。方隅CEO陈坚曾向和讯房产介绍说,由于提供的产品符合中产阶层的需求,方隅的租金溢价要高出周边很多。

  通过精心设计、开发和运营,方隅能产生的运营溢价,进一步提高了长租公寓的毛利率水平。

  此前,市场人士预测,中国房地产行业的整体规模会出现下降。租金收入、管理收入、服务收入将成为房企对抗住宅开发市场下滑的重要手段。中骏显然已经成功预估了趋势,并成功进行了布局。

  在2022年半年度工作会议上,董事局主席黄朝阳提出,坚持“一体两翼”战略核心的前提下,中骏需坚决遵守投资原则,围绕一线及核心二线进行布局。“一体”住宅开发板块需围绕“低负债”,夯实经营,确保安全;“两翼”购物中心要从关注规模向关注经营质量转变,并可视情况进行尝试引入“资管模式”;方隅公寓则要坚定“双聚焦+大资管”业务战略,发挥优势。

  

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